所有容积率比较低

2020-08-07 13:55

从房地产整个行业来讲,别墅算是最吃力不讨好的业态,会有无穷无尽的各种的烦恼,但别墅是龙湖的特长,龙湖坚持差异化发展,没有差异化在未来的市场当中很难发展。——宋海林

仲量联行研究主管麦哲文对新京报表示,宽松的政策可能会释放一些被压抑的需求,但价格仍在高位,另一方面高端住宅市场最大的制约还是限购,目前没有任何信号表明限购政策今年会调整,未来几个月内更多项目入市,也会让房价上涨面临阻力。

根据亚豪机构数据统计显示,今年一季度北京别墅市场共实现成交344套,成交面积11.14万平方米,环比2014年4季度分别减少了44.9%、42.3%,而同比2014年1季度,也分别减少了25.2%、20.7%。

而供应量方面也创下新低,一季度北京别墅市场仅有两个项目入市,环比2014年4季度减少7个,同比2014年1季度减少了9个。

据了解,西宸原著预计将有109套别墅房源,而由于项目纯住宅楼面价达到6万元/平米,业内预计其销售单价将达到10万元/平米。

不过包括泰禾集团总裁助理兼品牌总经理沈力男在内的业内人士都表示,每年5月-10月别墅市场才会进入真正的推广期和销售期,北京别墅市场的需求、成交都较为稳定。

宋海林:北京市场的竞争是毋庸置疑的,尤其今年十万级的产品蜂拥而入,很难讲谁能够笑到最后。但我们也有自信,业主的忠诚度是我们最大的优势,我们目前的购房中,业主的推荐占到了50%。

业内人士指出,今年一季度成交下滑最大原因是1月、2月的成交低迷。在仲量联行的监测中,北京一季度的高端别墅(成交均价在2万元/平米以上)1-2月仅有37套成交,3月有所反弹。

记者了解到,预计在4月入市的别墅项目并不多,有位于朝阳区的红廷别墅、位于昌平区的金科王府、位于顺义区的鲁能七号别墅、北京御墅四个项目,售价多在2000万元/套起。但亚豪机构研究总监郭毅表示,由于市场仍趋冷,别墅开发商的推盘热情还不高,预计4月最终入市的项目仅有五成。

宋海林:高端或者终极改善的居住需求在北京是仍然存在的,目前一年有250亿到300亿的成交量级,从以往的几年经验来看,北京别墅市场还是会保持稳定的规模,只是看谁会更有能力把这批客户牢牢地吸附在你的身边,限购不取消,每个人都会非常珍惜自己出手的机会,这是龙湖的优势。

新京报:龙湖2007年进京就以别墅打响知名度,这些年来你感觉北京别墅市场发生了什么变化?

天气转暖,北京别墅也即将迈入销售期。4月,北京就迎来了一个高端别墅项目的亮相。4月9日,龙湖位于北京丰台区、西三环西局地块的项目以“西宸原著”的案名亮相,北京别墅市场也迎来久违的明星新盘。但与此同时,各机构的数据显示一季度北京别墅市场的成交创下7年来新低,别墅销售速度放缓,库存还在不断增加中。

宋海林:过去几年,北京龙湖一直是60亿-80亿左右量级的公司,今年销售量也会在80亿左右。在北京这个市场上,单纯追求规模上的扩张并不科学,会伴随高点拿地、存货量提升等风险,北京龙湖会一方面持续做精品开发,另一方面把部分资金沉淀到持有型物业的发展,做到有质量地增长。

孙河板块也是北京别墅市场的热点供应板块。目前在售的项目除了龙湖双珑原著,泰禾北京院子,和预计下半年推出的首开琅樾,预计都将在2000万元/套的级别“对打”,但记者获悉,首开琅樾的定价、入市时间还未最终确定。

宋海林:谨慎的乐观,从一季度的数字可以看到,市场还是很残酷。之前很多预测说今年会不错,因为去年市场遇冷,但是今年一季度同比去年还下降了40%,所以今年只能是谨慎乐观,如果有机会的话,可能是下半年的市场会有一些好转。

宋海林:龙湖最早进京是以重庆的经验、渝派园林景观挣得一席之地,龙湖滟澜山,香醍系,都有很多重庆产品的影子,2008年拿到龙湖颐和原著地块才是北京龙湖的真正发力,一年业绩达到35亿。2011年北京限购加紧,我们做滟澜新宸、双珑原著,都会更关注业主的需求,关注北京高房价的环境下,他们的承受力和购买力发生的变化,比如户型的调整。

龙湖目前在北京的别墅项目不仅仅是即将入市的西宸原著。记者还从龙湖位于孙河的双珑原著了解到,该项目主推的是“中央墅”16栋独栋,售价逼近了8万元/平方米。

“今年一季度的别墅成交是2008年以来近7年来的新低,”亚豪机构研究总监郭毅表示,成交不畅,市场低迷也使得开发商推售新房源的热情降低,市场新增供应也创下新低。

北京龙湖相关负责人表示,一期将推出部分别墅房源,预计5月将开放样板间,年中有望入市,价格则将以住建委批准为准。业内人士表示,由于单价昂贵,龙湖缩小了别墅的单体面积来控制总价,西宸原著目前披露的户型为200-500平方米;总价控制在2000万-5000万元/套。

新京报:既然市场有限,为何龙湖还要坚持做别墅?未来土地购买上,会不会选择其他类型产品?

宋海林:在北京的市场里面,很多时候(拿地)你没有选择的余地,所有容积率比较低,低密度的地块龙湖都会参与,但如果你有幸拿到一块地,一个项目,它(土地)适合做什么,你就应该做什么。本版采写/新京报记者 自曾晖

新京报:别墅、平层豪宅都涌现出很多竞争者,龙湖的优势足够吗?